Дом без хозяина (Де Факто, сентябрь 2013)

Элитное жилье: спрос падает.
Что будет дальше?

— У меня 4 года стоят нераспроданными элитные квартиры! — рассказывает гендиректор строительной компании «Экспресс» Геннадий МЕШКОВ. — И это объекты с консьержами, парковками, почти стопроцентной отделкой, неплохим местоположением и собственными котельными. И если пару лет назад еще была надежда их продать, то теперь просто приходится перестраивать их в более дешевые ценовые сегменты. Ситуация со спросом на элитное жилье меняется в худшую сторону.

Как падает спрос?

Федеральные СМИ с весны этого года сигнализируют: москвичи отказываются от элитных квартир, подобные новостройки распродаются все хуже и, по информации «Коммерсанта», даже падают в цене. Как считают строители и риэлторы, столичные тенденции с небольшим опозданием приходят в Воронеж. По словам руководителя агентства недвижимости «Фасад» Анны БОГОМОЛОВОЙ, спрос на квартиры, близкие к параметрам элитных, в последние месяцы падает в 23 раза быстрее, чем на экономсегмент 1. По наблюдениям эксперта, уже сейчас 15% подобного жилья остается нераспроданным. Геннадий Мешков ставит под сомнение, что продажи идут успешно на объектах с ценой выше 50 тыс. рублей за 1 м2. Но из соображений рыночной этики конкретные примеры называть отказывается. В своей же компании он прекращает практику строительства элитной недвижимости: — Двухуровневые квартиры были очень модными в Воронеже, их разбирали на ура. Сейчас же мы вынуждены делать из них две обычные квартиры. Иначе шансы продать их на нуле. Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина КОЛОКОЛЬНИКОВА напоминает о провальном проекте De Luxe, где стоимость 1 м2 изначально стояла на планке 90 тыс. рублей. По такой цене реализовать квартиры не удалось. Другой пример: в элитном жилом доме, построенном под руководством семьи Саркисян (сегодня ее представители входят в компанию «Новострой 21й век»), квартиры в итоге продавались по 3235 (!) тыс. рублей за 1 м2. Часть же товариществ, строивших малоквартирные элитные дома, по словам эксперта, вообще вынуждена была уйти с рынка. С чем связано падение спроса и что ждет рынок в ближайшем будущем?

Почему элит покупают меньше?

Причины, по которым объекты, позиционируемые как элитные, рискуют оказаться нераспроданными.Общий спад спроса на жилье. Анна Богомолова оценивает снижение спроса на недвижимость в среднем по рынку в 50% за год. Она связывает эту тенденцию в первую очередь с нестабильностью экономической ситуации.Резкий рост конкуренции. De Luxe, дом на Пятницкой «Торгинвеста», «Атлант» строительной компании «Выбор»… Список строящихся объектов Воронежа, анонсированных как элитное жилье, за последний год существенно возрос. Точные данные по вводимым объемам элитного жилья ни риэлторы, ни строители назвать не могут изза отсутствия четкой классификации. Несоответствие заявленных объектов критериям элитности. — Я пытался найти себе элитную квартиру в Воронеже, — грустно улыбается гендиректор строительной компании «Финист» Сергей ЛУКЬЯНОВ. — Не нашел… Не менее возмущен Геннадий Мешков:— Как дом из железобетона можно назвать элитным? Панельки экономкласса и то более экологичны. С сомнениями строителей по поводу элитности заявленных как таковых объектов согласна Галина Колокольникова. По ее словам, в международной классификации в определении элитного жилья присутствуют такие пункты, как обязательное наличие не менее 23 санузлов, подземный паркинг и даже меблировка комнат.— Элитность поворонежски — это лишь расположение в центре, а внутри нередко голые стены даже без проводки, — иронизирует эксперт. — Элитность у нас определяется чаще всего двумя главными критериями — месторасположением и ценником. Сигнал отнесения объекта недвижимости в Воронеже к элитному — цена свыше 60 тысяч за квадратный метр. Высокая стоимость содержания элитного жилья. Строители сходятся во мнении, что воронежцев пугает подчас не сумма, которую нужно заплатить за элитное жилье, а стоимость его содержания, оплата коммунальных услуг. Так, Мешков говорит о том, что после переделки квартир по 240 м2 в 2 по 120 они начинают продаваться лучше. Галина Колокольникова подтверждает, что идеальная площадь для элита — 100150 м2. Сергей Лукьянов приводит пример: проверка личного регулятора температуры воды, подаваемой в квартиру, обходится в 18 тыс. рублей. По его словам, не все жители даже элитных квартир готовы ежеквартально раскошеливаться на такую сумму.

Что ждет строителей?

Сдача большинства анонсированных объектов не за горами: она намечена уже на 2014 год. Какой будет ситуация на рынке?

Сценарий первый, оптимистичный.

По наблюдениям Галины Колокольниковой, воронежский потребитель созрел для приобретения элитного жилья в центре города, но при условии более качественного предложения в этом сегменте. Пока же пусть небыстро, но будет раскупаться то, что есть. — Пока мы работаем с жильем бизнескласса с ценой 5560 тысяч за квадратный метр, — поясняет Сергей Лукьянов. — И проблем со спросом не испытываем. Да, с изменением экономической ситуации он трансформируется. Если в 20072008 годах наше жилье приобретали для вложения денег, то теперь таких покупателей практически нет. Квартиры приобретают, чтобы жить в них. Но эта смена приоритетов существенно на продажах не сказалась: 50 процентов распродается еще на стадии строительства, остальные 50 — во время реализации. О том, что «Финист» уверен, по крайней мере, в сохранении существующего уровня спроса, говорят планы компании построить следующую высотку уже «близкой к элитной». Именно элитной Лукьянов ее не называет, так как считает, что этот статус накладывает на строителя особые требования.

Сценарий второй, пессимистичный.

Анна Богомолова, наблюдая за предпочтениями потребителей, делает вывод, что Воронежу действительно необходимы качественные квартиры бизнескласса:— А для массового спроса на элитное жилье у воронежцев недостаточно высокая покупательская способность. У тех же, кто готов его приобретать, уже сложились приоритеты: большинство из них предпочитает жить за городом, где есть действительно элитные дома. Следовательно, как считает риэлтор, те объекты, которые сегодня заявлены как элитные, вряд ли будут распроданы на 100%. Если сейчас зависают 15%, то в будущем эта цифра может увеличиться вдвое.

Сценарий третий, реалистичный.

Геннадий Мешков считает, что квартиры будут распроданы при соблюдении 2 условий: умеренности аппетита строителей и работе над качеством.— Всем уже надоело предложение по типу «пол плюс четыре стены и потолок», — рассуждает эксперт. — Потребитель ждет качественное жилье с автономными котельными, паркингами, усиленной теплотехникой и другими параметрами. Но цены, по которым предлагают такое жилье, заоблачны. При таком раскладе квартиры зависнут у строителей на 35 лет. Правда, той цены, до которой нужно снизить стоимость квартир, строитель не называет. А что думают сами потребители: сегмент «построит» строителей или они его? Предлагаем принять участие в дискуссии на деловом портале De Facto — www.facto.ru