Мне бы в небо (Де Факто, январь 2010)

Первый этап. «Мертворожденная» ипотека. 1997 — 2005 гг.

Стоит напомнить, что официально ипотека в России введена была еще в 1997 году федеральным «Законом о залоге недвижимости» и созданием годом ранее АИЖК (Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Но последующие 5 (а в провинции и 7 — 8) лет она существовала только на бумаге. То есть законодательство было подведено, механизм был настроен и почти запущен на практике, когда случился первый кризис 1998 года. Он и поставил крест на едва родившейся форме кредитования, заморозив ее на долгую пятилетку. Примерно в 2003 — 2004 годах, видя затянувшуюся потребительскую апатию к покупке жилья в кредит под предлагаемые бешеные процентные ставки, банковские структуры, совместно с государством, приступили к планомерной рекламе ипотеки среди россиян. Но плодов это не приносило. Кредитовались попрежнему единицы (хотя чуть больше, чем до этого); а распиаренные программы, вроде «Молодой семьи», а также накопительные жилищные кооперативы, — не получили должного подкрепления. По большому счету, что такое «ипотека», основная масса населения узнала только в 2006 — 2007 годах.

Второй этап. Массовая ипотека. 2006 — сентябрь 2008 гг.

Размножение банковских структур, возникновение реальной конкуренции среди них, небывалый взлет цен на недвижимость, повышение уровня доходов населения — все эти факторы в одночасье открыли шлюзы для спуска лавины процентных ставок и минимального первоначального взноса до самых низких отметок. Например, в рамках одного банка, ставки снизились с 17 % (в 2004 году) до 9,5 % (в конце 2007 г.) в рублях и 8,5 % в валюте, а минимальный взнос составлял всего 10 %. Ипотека этого периода характеризовалась абсолютной внешней доступностью: справка о доходах принималась в свободной форме, а отчет 2НДФЛ являлся основным документом лишь в нескольких банках. Складывалось ощущение, что ипотеку дают ВСЕМ и ВЕЗДЕ. Тем не менее это было только ощущение, потому что система отслеживания стабильности и долгосрочности доходов заемщика банками была налажена неплохо, и многие потенциальные новоселы «заворачивались» или вынуждены были искать дополнительных поручителей. И всетаки продолжающаяся тенденция роста цен на недвижимость подхлестывала отведать этот банковский продукт тех граждан, которые в недавнем прошлом и не мечтали обзавестись собственным жильем. Кредит стали давать под любые объекты, в том числе, под долевки и коттеджи, находящиеся еще в проекте.

Третий этап. «Клиническая» ипотека. Конец 2008 — весна 2010 гг.

Этот этап ознаменовался параличом львиной доли банков — в рамках начавшегося финансового кризиса. По иронии рыночной судьбы, первыми «загнулись» или поглотились другими структурами банки, предлагавшие самую маленькую процентную ставку и самые лояльные условия жилищного кредитования. Устоявшие финансовые структуры, а также банки из так называемой «первой пятерки» сделали паузу, чтобы осмотреться, успев, на всякий случай, оперативно и резко поднять цифру минимального первоначального взноса. Наступила скоропостижная смерть ипотеки, как потом выяснилось, — «клиническая». То есть официально ипотеку никто не отменял, и кредиты на недвижимость в этот период выдаваться НЕ ПЕРЕСТАВАЛИ. Наоборотбанки всячески давали понять, что они продолжают проводить свои ипотечные программы. Некоторые, получившие антикризисную финансовую поддержку от государства, даже организовывали рекламные кампании по центральному ТВ, в сюжете которых главный герой, удалой хлопец, «в условиях военного положения» все равно умудрялся приобретать жилище, растить сына, сажать дерево и т.п. В реальности же условия ипотеки в этот период были привлекательными только для безумца. И если безумецпотребитель даже соглашался на эти поднятые драконовские ставки до 1518 % годовых, то его все равно ждала полоса непреодолимых испытаний. Теперь только справка по форме 2НДФЛ (никаких справок о доходах), только большая белая зарплата, обязательно поручители; перестали предлагаться потребкредиты, которые были хорошим подспорьем при обмене жилья, полностью перестала кредитоваться долевка… Стремление банков отказать клиенту в этот период было слишком уж явным. Все логично: основные опасения кредитующих структур были связаны с ожиданием обвала цен на недвижимость. Зачем им брать в залог квартиру, которая потом явно подешевеет?! Но опасения не подтвердились.

Четвертый этап. Новая ипотека. Весна 2010 — следующий кризис?

Ипотека появилась так же быстро и внезапно, как и исчезла полутора годами ранее. Если в 2009 году ипотечных сделок в отдельно взятом среднем риэлторском агентстве, в частности нашем, почти не было, то весной 2010 года их доля составила не менее 2/3. Банки вдруг заметно снизили ставки и ослабили требования к заемщикам. С чем же связано столь резкое оживание ипотеки после едва затухшего кризиса? Причина 1. Предпосылки к росту цен на недвижимость. Масштабное сокращение строительства, в частности в Воронеже, в 2009 году; двухмесячное простаивание и без того редких строек в связи с зимними морозами; продолжающийся поток миграции населения в благоприятную для проживания черноземную полосу России — привели к возникновению серьезного дефицита достойных предложений на местном рынке жилья. Речи о снижении цен на недвижимость в такой ситуации уже быть не может, а усилившаяся кредиторская активность банков говорит об их уверенности в росте стоимости жилья, которое они планируют брать в залог. В свою очередь, потребители, почувствовав эту тенденцию, сами потянулись навстречу банкам и пытаются воспользоваться последними месяцами ценового дна. Ипотечный ком этих последних месяцев подстегивают и другие встречные потребительские факторы.Причина 2. Окончание «кризисофобии».Миновал кризис или нет — рассудит только история, но государственная пропаганда убеждает население в стабилизации ситуации. Это придает потребителям решительности, чтобы вступать в долгосрочные финансовые отношения с коммерческими структурами.Причина 3. Активизация рынка труда.Както незаметно в объявлениях по трудоустройству стало появляться все больше интересных и высокооплачиваемых вакансий, «замерзшие» на время кризиса ритейлгруппы, иногородние инвесторы возродили свое продвижение на местном рынке. В свою очередь, у сотрудников, которым удалось удержаться на предприятиях с соцпакетом и весомой белой зарплатой, теперь, что называется, развязаны руки.

Ипотека нового времени

Цифры сегодняшней, посткризисной ипотеки пока еще не достигли докризисного, временами «халявного» уровня в 10 % годовых и ниже, но всетаки позволяют говорить о ней, как о более ЗРЕЛОМ и менее стихийном явлении. Итак, основные особенности новой ипотеки.Вымывание неблагонадежных финансовых структур. Если еще в 2008 году, количество банков и филиалов, предлагающих ипотеку в одном миллионномобластном центре зашкаливало за 60, то сейчас их в несколько раз меньше. Есть четкий список из парытройки банков с иностранным капиталом и из российских — во главе со Сбербанком и ВТБ. Клиентов больше не сопровождают муки выбора между кредиторами и ипотечные брокеры (эта профессия теперь практически исчезла). После такой финансовой мясорубки на суровом рынке жилищного кредитования могли остаться только структуры либо с большим запасом прочности, либо с государственными долгосрочными гарантиями.Заработавшие спецпрограммы.Выяснилось, что льготные спецпрограммы для беззащитных слоев населения не являются неразрешимой задачей. Неожиданно, спокойно и понемногу стали заключаться ипотечные сделки с использованием программ «Материнский капитал», «Молодая семья». Восстановилось кредитование долевок. Правовая грамотность населения.Во время докризисного ипотечного «угара» счастливые заемщики, расхватывающие квартиры под низкие проценты, не всегда вникали, собственно, в сами условия кредитования. И в разгар кризиса это аукнулось, когда вдруг выяснилось, что многие банки законно оставляли себе право повышать процент. Неплатежеспособным потребителям пришлось расставаться со своими квартирами на невыгодных условиях. Теперь заемщики стали внимательнее изучать договоры.Таким образом, ипотека пережила не просто реанимацию, а обрела принципиально новые формы, подкрепленные устойчивостью банков и более высоким уровнем ответственности потребителей.